物業(yè)管理作為一種新型的公共服務(wù)模式迅速發(fā)展起來(lái)。那么你對(duì)物業(yè)管理了解多少呢?以下是由小編整理物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，希望大家喜歡!
1 、物業(yè)管理：
包括前期物業(yè)管理和物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
2 、業(yè)主：
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納義務(wù)人。同時(shí)，在前期物業(yè)管理中，開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋買(mǎi)受人以及合同約定有繳納義務(wù)的房屋使用人、租賃人，均為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納義務(wù)人。
3 、業(yè)主享有的權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
4 、業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
5 、物業(yè)服務(wù)范圍：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定所涉及的具體內(nèi)容，主要涉及建筑物的共有部分。包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：( 1 )公共場(chǎng)所、公共設(shè)備及公用設(shè)施的日常管理和維修養(yǎng)護(hù);( 2 )對(duì)每幢樓(除室內(nèi))的風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)和環(huán)境的使用狀況進(jìn)行管理和維修保養(yǎng);( 3 )公共秩序維護(hù)工作;( 4 )消防安全工作;( 5 )日常的小修，急修項(xiàng)目或工程;( 6 )環(huán)境衛(wèi)生工作;( 7 )征收管理費(fèi)及其他費(fèi)用，負(fù)責(zé)保管和使用管理基金;( 8 )確保業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守各類(lèi)物業(yè)規(guī)約，約束他們?cè)谑褂霉玫胤胶凸餐O(shè)施方面的違規(guī)行為;( 9 )其他方面。如園林綠化，處理投訴，就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門(mén)交涉。
6 、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：
是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)是向業(yè)主或使用人收取的公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)用，與環(huán)衛(wèi)部門(mén)收取的垃圾清運(yùn)、處置等衛(wèi)生費(fèi)用，屬不同性質(zhì)的費(fèi)用。市環(huán)衛(wèi)部門(mén)征收的生活垃圾處理費(fèi)是針對(duì)市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、從事交通運(yùn)輸?shù)臉I(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、社會(huì)團(tuán)體、城市居民、城市暫住人口等產(chǎn)生垃圾的單位和個(gè)人收取的費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。
綜合管理服務(wù)費(fèi)：包括清掃保潔及清運(yùn);綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù);公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。
停車(chē)服務(wù)費(fèi)：是指為維護(hù)保養(yǎng)停車(chē)場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。
特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用。
秩序維護(hù)不包含治安刑偵義務(wù);物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用水電費(fèi)，應(yīng)根據(jù)各物業(yè)區(qū)域的具體情況分?jǐn)偂Ｍ＼?chē)服務(wù)費(fèi)不包含車(chē)輛保管及保險(xiǎn)費(fèi)用。
7 、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)：
根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車(chē)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他服務(wù)項(xiàng)目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
8 、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)買(mǎi)受人已接收、使用物業(yè)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
9 、裝修管理收費(fèi)：
業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金(押金)、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金(工本費(fèi))等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用 ?
10 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)：
( 1 )根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及合同的約定，制定物業(yè)管理制度;
( 2 )對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處;
( 3 )按合同約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理;
( 4 )可選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
( 5 )負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)建物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)與業(yè)主委員會(huì)議定后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施;
( 6 )向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
( 7 )負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
( 8 )定期向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布管理費(fèi)用收支帳目;
( 9 )對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
( 10 )合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
( 11 )其他約定的權(quán)利義務(wù)。p副標(biāo)題e
11 、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成：
( 1 )管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
( 2 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
( 3 )物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
( 4 )物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
( 5 )物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
( 6 )辦公費(fèi)用;
( 7 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
( 8 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
( 9 )經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12 、業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)：
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
13 、車(chē)輛收費(fèi)：
普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的封閉式共用車(chē)庫(kù)和露天停車(chē)場(chǎng)(停車(chē)位)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)，可收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)核定。
14 、業(yè)主大會(huì)：
業(yè)主大會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，或者業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，由一定的業(yè)主代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)的管理權(quán)利的業(yè)主自治、自律機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)主要表現(xiàn)為是一種自行組成，自治、自律、自助的自治性組織。
15 、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)
( 1 )負(fù)責(zé)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
( 2 )選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
( 3 )選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
( 4 )決定專項(xiàng)維修資金的使用，續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。
( 5 )制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
( 6 )法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
16 、業(yè)主大會(huì)成立的條件
新建和已建成的商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)入住率超過(guò) 50% 的或入住率不足 50% ，但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域;公有住房出售率超過(guò) 50% 的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
17 、業(yè)主大會(huì)成立的程序
( 1 )在物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及其委托的社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)代表、業(yè)主代表，建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。
( 2 )籌備情況介紹。由業(yè)主大會(huì)籌備組成員代表籌備組向全體業(yè)主介紹業(yè)主大會(huì)籌備的情況，業(yè)主對(duì)不明事項(xiàng)可以提問(wèn)，由籌備者作答。
( 3 )業(yè)主委員會(huì)候選人提名。由業(yè)主大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人的基本情況，候選人也可以作自我介紹。
( 4 )審議、通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由籌備組起草，在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上形成，在第一次業(yè)主大會(huì)時(shí)提交全體業(yè)主討論通過(guò)。
( 5 )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。由全體業(yè)主通過(guò)投票的方式選舉業(yè)主委員會(huì)成員，在此基礎(chǔ)上明確分工，形成業(yè)主委員會(huì)。
( 6 )在新產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)的主持下審議、通過(guò)其他與物業(yè)管理相關(guān)的必須由業(yè)主大會(huì)通過(guò)的重大事項(xiàng)。
18 、業(yè)主委員會(huì)
業(yè) 主委員會(huì)，是指依據(jù)管理規(guī)約或者法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下成立的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，由業(yè)主代表組成的代表業(yè)主利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司工作 和廣大業(yè)主履行管理規(guī)約的民間性組織。從我國(guó)司法實(shí)踐來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期存在的、代表廣大業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的必設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè) 主自我管理、自我教育、自我服務(wù) , 實(shí)行業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的 安全與合理使用，貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)的法律、法規(guī)及相關(guān)政策，并辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會(huì)性自治組織。因此，業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，也是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的最基本的組織形式。
19 、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)
( 1 )召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
( 2 )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
( 3 )及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同;
( 4 )監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
( 5 )業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
另外，為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的管理，以便更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了成立業(yè)主委員會(huì)實(shí)行備案制度。
20 、管理規(guī)約
管理規(guī)約，是指由全體業(yè)主共同制定，規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，且經(jīng)全體業(yè)主簽署后對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)約。管理規(guī)約一般以書(shū)面形式訂立，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守。
21 、管理規(guī)約的主要內(nèi)容
( 1 )有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。
( 2 )業(yè)主的共同利益。
( 3 )業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。
( 4 )違反管理規(guī)約的行為及承擔(dān)的責(zé)任。
22 、業(yè)主在簽署管理規(guī)約時(shí)應(yīng)注意問(wèn)題
( 1 )開(kāi)發(fā)商在預(yù)售出售房屋時(shí)，會(huì)制定臨時(shí)管理規(guī)約，在簽署預(yù)售合同或出售合同時(shí)要求購(gòu)房者一并簽署，這對(duì)購(gòu)房者而言，也具有約束力。但在業(yè)主按照地方法規(guī)成立業(yè)主委員會(huì)，審改通過(guò)管理規(guī)約后，原先由開(kāi)發(fā)商制定的臨時(shí)公約即告失效。
( 2 ) 管理規(guī)約不應(yīng)設(shè)定處罰權(quán)。這是因?yàn)楣芾硪?guī)約本質(zhì)上是自治規(guī)范，無(wú)權(quán)設(shè)定如罰款、扣押或沒(méi)收財(cái)產(chǎn)等類(lèi)似行政處罰的罰則。只有法律、行政法規(guī)、規(guī)章才能賦予行政機(jī)關(guān)處罰權(quán)。而且，法律對(duì)此也有嚴(yán)格規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)自治性組織是無(wú)權(quán)實(shí)施處罰的。但管理規(guī)約可以約定解決爭(zhēng)議的途徑和民事責(zé)任的承擔(dān)(如恢復(fù)原狀、賠償損失等)。
( 3 )管理規(guī)約是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的使用、管理等行為而設(shè)定的。只是在該物業(yè)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)所有人或使用人(含承租人)對(duì)物業(yè)的使用、管理等行為均應(yīng)受管理規(guī)約的制約。
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